O cenie ofertowej często mówi się, że jest to cena oczekiwana. Prawda jest taka, iż w większości przypadków jest to punkt wyjścia, a nie wartość lokalu realnie ustalona przez sprzedającego. Zdaje on sobie sprawę, że transakcja będzie poprzedzona negocjacjami i doprowadzą one do obniżenia stawki. W ten sposób dochodzimy do ceny transakcyjnej, czyli ceny finalnej – takiej, za którą rzeczywiście zostanie sprzedana nieruchomość. Jak duże różnice mogą być między cenami ofertowymi a transakcyjnymi?
Cena ofertowa a cena transakcyjna mieszkania
Rozbieżności między tym, co sprzedający napisał w ogłoszeniu, a tym, co ostatecznie można z nim wynegocjować, są zależne głównie od dwóch czynników:
- sytuacji na rynku mieszkaniowym,
- sytuacji sprzedającego.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym to ogólne tło gospodarcze, które jest punktem odniesienia do wyceny lokalu oraz oczekiwań sprzedającego. Czyli – jeżeli jest drogo, popyt jest większy niż podaż (jak obecnie), to pole do negocjowania będzie niewielkie, a cena transakcyjna nie będzie mocno odbiegała od ofertowej.
W odniesieniu do sytuacji na rynku ma ona nieco inny wpływ na deweloperów, a inny na sprzedawców indywidualnych. Z obserwacji statystyk wynika, że to rynek wtórny szybciej reaguje na wszelkie zmiany koniunktury. Po prostu indywidualny sprzedający nie może zazwyczaj przeczekać niekorzystnego momentu. Deweloper, jeśli widzi, iż bieżące ceny go nie satysfakcjonują, po prostu podnosi je, wydłużając czas sprzedaży.
Ten mechanizm jest również istotny w przypadku drugiego z wymienionych czynników, czyli sytuacji sprzedającego. Deweloper zazwyczaj będzie miał sytuację stabilną – mieszkania z danej inwestycji może sprzedawać nawet przez kilka lat. Nie podejmie więc niekorzystnej decyzji sprzedażowej tylko dlatego, iż mu się pieszy. W przypadku sprzedawcy indywidualnego za to taka sytuacja jest dosyć częsta. Jeżeli komuś zależy na szybkiej sprzedaży, bo np. ma dług do spłacenia lub wyjeżdża z kraju, będzie skłonny mocno obniżyć cenę, byleby transakcja została błyskawicznie dopięta.
Obecne różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi
Aktualnie rynek mieszkaniowy jest bardzo rozgrzany – popyt jest ogromny i wciąż rośnie. Przeważa nawet nad podażą, chociaż deweloperzy robią wszystko, aby tę podnieść do korelujących poziomów, dzięki czemu jesteśmy bliscy pobicia rekordu jeśli chodzi o liczbę nowych mieszkań oddanych do użytku w ciągu roku.
Mimo takiej koniunktury, nadal istnieje rozbieżność między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Jest ona większa na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym, co wynika z omówionych wcześniej czynników. Przy zakupie używanego mieszkania możemy liczyć na upust średnio na poziomie 5%, a przy zakupie nowego mieszkania – 3%. Oczywiście wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Są lokalizacje oraz inwestycje, które sprzedają się “na pniu” i zdarza się, że podczas negocjacji cena idzie w górę, a nie w dół. Taka sytuacja szczególnie często występuje na rynku wtórnym, gdzie proces sprzedaży nie jest tak ujednolicony jak u deweloperów.
Co ciekawe, wg raportu NBP dotyczącego I kwartału 2021, ceny transakcyjne rosły ostatnio szybciej niż ofertowe (7,7% r/r do 5,02%)