Wynajmowanie mieszkania to działalność zarobkowa, przynosząca nam dochód. Z tego względu powinien być rozliczony z Urzędem Skarbowym. Jaki podatek należy zapłacić od wynajmu mieszkania? To zależy od tego, czy jest to wynajem krótko- czy długoterminowy oraz jaka jest skala naszej działalności.
Wynajem mieszkania przez osobę fizyczną a podatek
Przy prywatnym wynajmie mieszkania (tj. nie prowadzonym jako zarejestrowana działalność gospodarcza), podatnik ma do wyboru dwa sposoby naliczania daniny: według skali podatkowej lub przy pomocy ryczałtu.
Skala podatkowa to dobrze znane zasady ogólne, z dwoma progami opodatkowania: 17% i 32%. Wysokość progów może niebawem ulec zmianie, co zapowiada rząd, warto więc być na bieżąco. Podatek ten naliczany jest od dochodu, więc istnieje możliwość odliczania kosztów.
Reklama: Swoje ogłoszenia zawsze wystawiam tutaj nowe inwestycje w Warszawie. Pełno telefonów oraz wiadomości od klientów którzy pragną zobaczyć moje mieszkanie.
Koszty dopuszczalne przez Urząd Skarbowy przy wynajmie mieszkania to:
- – wydatki na remonty,
- – wydatki na modernizację mieszkania,
- – wydatki na bieżącą eksploatację lokalu,
- – wydatki na wyposażenie mieszkania,
- – koszty ubezpieczenia,
- – odpisy amortyzacyjne,
- – odsetki od kredytu hipotecznego.
Warto zwrócić uwagę na ostatnią pozycję. Zakup mieszkania pod wynajem ze środków uzyskanych z kredytu jest popularnym typem inwestycji. Kluczowe jest tu to, że odpisowi podlega jedynie część odsetkowa comiesięcznej raty, a nie kapitałowa. W praktyce przełoży się to na to, że w początkowym okresie spłaty kredytu, kiedy spłaca się głównie odsetki, odpisy będą największe.
Przy rozliczaniu wynajmu według skali podatkowej nie trzeba zgłaszać do US faktu wynajmowania lokalu. Daninę reguluje się w formie comiesięcznych zaliczek, wpłacanych do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania dochodu.
Druga opcja rozliczania podatku od prywatnego wynajmu mieszkania to ryczałt. Stawka daniny jest tu dużo niższa, bo wynosi 8,5% do progu 100 000 zł przychodu oraz 12,5% powyżej. Zwróć uwagę, że mowa tu o przychodzie, więc ryczałt oferuje niższe stawki oraz łatwiejsze zasady, ale nie nie daje możliwości robienia odpisów.
Wynajem mieszkania przez firmę a podatek
Organy skarbowe mogą zakwestionować rozliczanie wynajmu jako prywatnego. Zasady uznawania, że wynajem nosi cechy działalności gospodarczej nie są jednolite. Wszystko zależy od uznania danego Urzędu Skarbowego. W praktyce pod wynajem prywatny bez wątpliwości podpada wynajem długoterminowy jednego mieszkania. Więcej lokali oraz wynajmowanie ich w innym modelu, np. krótkoterminowo, sprawi, iż jest spore prawdopodobieństwo, iż urzędnik uzna to za działalność gospodarczą.
Przy rozliczaniu wynajmu mieszkania jako działalności gospodarczej jest więcej opcji: można rozliczać według skali podatkowej, według ryczałtu (17% od przychodu) lub na liniowej stawce 19%. Wybór jednej z tych metod zależy od specyfiki sytuacji wynajmującego. Ryczałt nie pozwala robić odliczeń, z kolei podatek liniowy blokuje możliwość wspólnego rozliczania się małżeństwa.
Teoretycznie od wynajmu mieszkania prowadzonego jako działalność gospodarcza należy też odprowadzić podatek VAT. Jednak w praktyce większość wynajmujących jest objętych jedną z dwóch zasad zwalniających z tego obciążenia:
- – zwolnienie przedmiotowe – zgodnie z Art. 43.1.36 ustawy VAT, zwalnia się z podatku “usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”;
- – zwolnienie ze względu na obrót – zgodnie z Art. 113.1 ustawy VAT “Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku”.