W polskim prawie istnieją przepisy, które chronią kupującego mieszkanie zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. W przypadku mieszkań nowych raczej oczywiste jest dla każdego, że deweloper ponosi odpowiedzialność za jego stan techniczny i jest zobowiązany do usunięcia nieujawnionych wad. Jednak podobnie działa to na rynku wtórnym. Warto wiedzieć, jakim prawem jesteśmy osłonięci, zanim dokonamy transakcji.
Czym jest rękojmia?
Rękojmia to odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne, jaką ponosi sprzedający wobec kupującego. Jest to odpowiedzialność ustawowa, domyślna i w niektórych sytuacjach jest obligatoryjna, w innych może zostać zmodyfikowana lub zawieszona.
W 2014 nastąpiła nowelizacja Kodeksu Cywilnego i od tego czasu wada fizyczna jest definiowana jako niezgodność towaru z opisem (lub rzeczy z umową). Ta niezgodność może występować w kilku wariantach – rzecz ma nieujawnione wady, rzeczy nie posiada cech wymienianych przez sprzedającego, rzecz nie nadaje się do użytku wskazywanego przez sprzedającego lub kupujący otrzymał rzecz w stanie niekompletnym.
Wada prawna występuje wtedy, gdy nieruchomość obciążona jest prawami na rzecz osób trzecich (np. ma współwłaściciela lub służebność) albo obciążona jest długiem.
Reklama: Swoje ogłoszenia zawsze wystawiam tutaj Katowice mieszkania. Pełno telefonów oraz wiadomości od klientów którzy pragną zobaczyć moje mieszkanie.
Rękojmia standardowo obowiązuje 2 lata od momentu wydania rzeczy kupującym, jednak w przypadku nieruchomości jest to aż 5 lat. Tutaj istotne jest, aby wiedzieć, czym jest część składowa nieruchomości – to taki element, który jest z nią na stałe związany. I tylko takie elementy są również objęte 5-letnim okresem rękojmi. Dla pozostałych są 2 lata. Czyli np. wmurowana framuga ma 5 lat rękojmi, ale już drzwi – 2 lata.
Rękojmią nie są objęte usterki, które powstały po zakupie, chyba że powstały w skutek istnienia wad i czynników nie ujawnionych przez sprzedającego. Stosuje się też tzw. domniemanie istnienia wady – w przypadku wad ujawnionych w ciągu 12 miesięcy od nabycia rzeczy, uznaje się, że istniały one przed nabyciem. Jeżeli sprzedający uważa inaczej, to na nim spoczywa obowiązek udowodnienia tego.
Na mocy rękojmi osoba, która nabyła mieszkanie z zatajoną wadą, ma prawo domagać się usunięcia tej wady, unieważnienia umowy sprzedaży lub zmodyfikowania ceny.
Rękojmia na mieszkanie z rynku pierwotnego
Od dewelopera otrzymujemy gwarancję. Od rękojmi różni się ona tym, że jest dobrowolnym ustaleniem między sprzedającym a kupującym – to one ustalają zakres i czas jej trwania, podpisując odpowiedni dokument. Oznacza to, że kupującego na rynku pierwotnym równocześnie chronią dwa prawa i to on może zdecydować, z którego skorzysta, w razie stwierdzenia wad mieszkania.
Istotne jest to, że zapisy gwarancji są ustalane przez dewelopera i często są jak najwygodniejsze dla niego, między innymi skracają okres odpowiedzialności za wady. W przypadku rękojmi przepisy są narzucone z góry i dużo bardziej rygorystyczne. Dlatego też często, szczególnie, gdy sytuacja jest sporna, lepiej jest korzystać z prawa do rękojmi.
Rękojmia na mieszkanie z rynku wtórnego
Osoba prywatna sprzedająca używane mieszkanie również jest za nie odpowiedzialna. Często nie zdajemy sobie z tego sprawy i nabywamy mieszkanie w przekonaniu, iż w razie wystąpienia wad, niewiele z tym zrobimy. Jednak prawo zobowiązuje sprzedającego do rekompensowania nieujawnionych wad w takim samym zakresie, gdy jest osobą prywatną, jak i gdy jest deweloperem.